Entre le dépôt d’une requête et la fin des travaux, un bâtiment d’habitation achevé en 2024 dans le canton a mis 52 mois. Quatre ans et quatre mois, en valeur médiane. Le chantier lui-même n’occupe qu’une partie de ce temps : le reste se joue sur des dossiers, des préavis et des délais d’attente.
Trois sigles reviennent dans la bouche des architectes genevois, APA, DD, DP, et rares sont les maîtres d’ouvrage à qui on explique lequel s’applique à leur projet. Le choix décide pourtant du délai légal, de la publication ou non dans la Feuille d’avis officielle, et de la fenêtre pendant laquelle un tiers peut attaquer le projet.
Chez Class Orga, on monte des dossiers d’autorisation dans le canton depuis plus de quarante ans. Voici ce que la loi prévoit, ce que chaque procédure couvre, et l’endroit précis où le calendrier dérape.
Quels travaux sont soumis à autorisation de construire à Genève
Premier point de vocabulaire : à Genève, on ne délivre pas de permis de construire mais une autorisation de construire, régie par la loi sur les constructions et les installations diverses, la LCI.
Son article premier ratisse large. Sont soumis à autorisation le fait d’élever une construction en tout ou partie, d’en modifier le volume, l’architecture ou la destination, de démolir un bâtiment, de modifier la configuration du terrain, d’aménager des voies de circulation ou d’abattre un arbre protégé. Les travaux de démolition relèvent donc du même régime que la construction neuve.
Le texte pose ensuite une règle sèche : aucun travail ne doit être entrepris avant que l’autorisation ait été délivrée. Dans l’autre sens, il impose une obligation à l’administration, puisque dès que les conditions légales sont réunies, le département est tenu de délivrer l’autorisation. Elle ne s’obtient pas comme une faveur, elle se démontre.
Reste une exception utile. Les travaux projetés à l’intérieur d’une villa, isolée ou en ordre contigu, échappent à l’autorisation tant qu’ils ne modifient pas la surface habitable du bâtiment. Repeindre, changer une cuisine ou refaire une salle d’eau à volumes constants ne déclenche pas de dossier. Percer un mur porteur ou aménager des combles, si.
Les trois procédures d’autorisation, et laquelle vise votre projet
Le canton traite les requêtes par trois portes d’entrée. Elles ne diffèrent pas par le sérieux de l’examen, mais par ce qu’elles engagent et par le temps qu’elles consomment.
La demande préalable et la demande de renseignements
La demande préalable fait trancher les grandes lignes avant d’investir dans un projet complet : l’implantation du bâtiment, sa destination, son gabarit, son volume et sa dévestiture. Publiée dans la Feuille d’avis officielle, sa réponse vaut décision et engage l’administration sur ces points. Elle devient caduque si la demande définitive n’est pas déposée dans les deux ans.
Sa cousine discrète, la demande de renseignements, suit la même logique sans publication, à condition que le requérant le demande expressément. La contrepartie tient en une phrase du texte légal : la réponse n’est qu’un simple renseignement, sans portée juridique. On l’utilise pour sonder un terrain avant d’engager des honoraires, pas pour sécuriser un montage.
L’APA, la procédure accélérée
L’APA couvre les travaux de peu d’importance, les modifications intérieures, les constructions provisoires et les reconstructions urgentes. Elle saute l’étape de publication préalable, le dossier n’étant pas mis à l’enquête avant décision. Les services de l’État consultés rendent leur préavis dans les quinze jours, et le département statue dans les trente. Une variante existe pour démolir un objet lui-même autorisé en accéléré.
Un point se découvre souvent trop tard : c’est le département qui décide si un projet relève de l’accéléré, pas le requérant. Déposer en APA un dossier qui n’en relève pas fait perdre les semaines d’instruction et oblige à repartir en demande définitive.
La DD, la demande définitive
Tout ce qui n’entre pas dans les cases précédentes passe en demande définitive : construction neuve, surélévation, changement d’affectation, modification de volume. C’est la procédure ordinaire, et la plus exposée. La requête est publiée dans la Feuille d’avis officielle. Pendant trente jours, chacun peut consulter le dossier et adresser ses observations au département. Les communes et les organismes intéressés disposent du même délai pour formuler leur préavis, et passé ce délai leur silence vaut approbation.
Sur un projet d’ampleur, la construction d’immeubles par exemple, la DD est la seule voie ouverte.
| Demande préalable | Procédure accélérée (APA) | Demande définitive (DD) | |
|---|---|---|---|
| Ce qu’elle règle | Implantation, destination, gabarit, volume, dévestiture | Travaux de peu d’importance, modifications intérieures, constructions provisoires | Construction neuve, surélévation, changement d’affectation, modification de volume |
| Publication en FAO | Oui, sauf demande de renseignements | Pas avant la décision | Oui, avec 30 jours d’observations |
| Délai des préavis | 30 jours | 15 jours | 30 jours, silence valant approbation |
| Délai de réponse | 60 jours | 30 jours | 60 jours |
| Ce qu’on en obtient | Un principe validé avant d’investir | Une décision rapide sur un périmètre limité | L’autorisation du projet complet |
Les délais légaux, et ce qu’ils deviennent sur un vrai calendrier
La loi est précise : soixante jours de délai de réponse pour une demande d’autorisation, trente jours en procédure accélérée, comptés dès l’enregistrement du dossier. Sur le papier, deux mois.
Trois mécanismes étirent ce compteur. Le délai se prolonge quand le projet appelle une dérogation, touche un bâtiment protégé, se situe en zone de développement, ou par sa seule importance. Il se suspend dès que le département réclame des pièces complémentaires et repart à leur réception, les travaux d’efficacité énergétique échappant à cette suspension. Enfin, si le requérant n’a rien reçu à l’échéance, il peut aviser le département qu’il va exécuter les travaux : faute de notification dans les dix jours, il est en droit de commencer.
Les chiffres cantonaux disent ce que cela donne bout à bout. Pour les bâtiments d’habitation terminés en 2024, la durée médiane entre le dépôt de la requête et la fin des travaux atteint 52 mois : 46 pour une maison individuelle, 64 pour un immeuble d’habitat collectif. Dix pour cent des dossiers descendent sous 31 mois, dix pour cent dépassent 82 mois. Or le chantier proprement dit ne pèse que 21 mois pour une maison et 33 mois pour un collectif. Le reste, soit près de la moitié du calendrier, se consomme avant le premier coup de pelle.
Le volume traité ne détend rien, puisque 2 496 logements ont été autorisés dans le canton en 2024 contre 1 867 l’année précédente. Certains régimes ajoutent encore leurs propres étapes, comme lorsqu’il s’agit de rénover un immeuble à Genève sous LDTR.
Après la délivrance : observations, recours et caducité de l’autorisation
Genève a une particularité que les maîtres d’ouvrage venus d’ailleurs comprennent mal. Il n’existe pas ici d’opposition formelle qui bloquerait l’autorisation avant sa délivrance. Les observations déposées pendant l’enquête publique gardent une valeur consultative : le département les lit, il n’est pas lié par elles.
La contestation arrive après. Une fois l’autorisation délivrée et publiée, les voisins directement touchés, la commune et les associations habilitées disposent de trente jours pour recourir devant le Tribunal administratif de première instance. Vient ensuite, le cas échéant, la Chambre administrative de la Cour de justice, puis le Tribunal fédéral. Un projet peut donc être autorisé et rester à l’arrêt le temps que la procédure se vide.
L’autorisation a aussi une durée de vie. Elle devient caduque si les travaux ne sont pas entrepris dans les deux ans qui suivent sa publication. Le département peut la prolonger d’une année, à condition que la demande arrive au moins un mois avant l’échéance, et cette prolongation ne s’obtient que deux fois. Au-delà, le dossier est à refaire, avec les normes en vigueur au moment du nouveau dépôt. C’est pour cette raison qu’une entreprise de construction à Genève cale son planning d’exécution sur la date de publication, et non sur la date de signature du contrat.
Ce qu’une entreprise générale prend en charge dans le dossier d’autorisation
Une entreprise générale à Genève qui prend un projet à la racine commence par le dossier. Les plans et les documents joints à une requête doivent être établis par un mandataire professionnellement qualifié inscrit au tableau cantonal, et le dépôt comme le suivi passent par AC-Démat, la plateforme numérique de l’office des autorisations de construire. Entre les deux se joue le vrai travail : anticiper les préavis de la commune, de la protection du patrimoine, de la police du feu, de l’énergie et de la mobilité, pour que la requête parte complète.
C’est là que se gagnent les semaines. Un dossier incomplet déclenche une demande de pièces, qui suspend le délai. Deux allers-retours de ce type et les soixante jours de la loi deviennent cinq mois. Faire tomber ces questions avant le dépôt plutôt qu’après, c’est le cœur de notre travail de planification et démarches administratives à Genève.
Le rôle ne s’arrête pas à la délivrance. Les conditions inscrites dans l’autorisation se répercutent sur l’exécution, et la coordination des corps de métier se cale dessus. À la fin du chantier, une attestation globale de conformité, établie par un mandataire qualifié, certifie que l’ouvrage respecte l’autorisation, ses conditions et les règles en vigueur au moment où elle est entrée en force. Sans elle, le dossier ne se referme pas, et une déclaration inexacte expose à des sanctions administratives ou pénales.
Un projet genevois se gagne autant sur le dossier que sur le chantier. Déposer dans la bonne procédure, et déposer complet, fait gagner plus de mois que n’importe quelle accélération une fois la grue montée. C’est la part du métier qu’on ne voit pas depuis la rue, et celle qui fixe la date d’entrée dans les lieux.
