Fin 2024, 7’935 logements étaient en chantier dans le canton de Genève. Derrière chacun, un contrat. Et dans presque chacun de ces contrats, une ligne que le maître d’ouvrage signe sans l’avoir lue, celle qui déclare la norme SIA 118 applicable.
Cette ligne décide pourtant de ce qui se passe le jour où une fissure apparaît, où une fenêtre ferme mal, où un sous-traitant n’a pas été payé. Elle fixe les délais pour réclamer, la manière dont l’ouvrage est reçu et les garanties que l’entreprise doit fournir. Et depuis le 1er janvier 2026, le Code des obligations a changé les règles sur les défauts de construction, ce qui rend la lecture de cette ligne encore plus utile avant de signer.
Qu’est-ce que la norme SIA 118 ?
La SIA 118 porte le titre « Conditions générales pour l’exécution des travaux de construction ». Publiée par la Société suisse des ingénieurs et des architectes, elle décrit en détail le déroulement d’un chantier, de l’adjudication à la fin des garanties. L’édition en vigueur date de 2013, complétée par un rectificatif valable depuis le 1er janvier 2026.
Une norme privée qui ne s’applique que si le contrat la cite
La SIA 118 n’est pas une loi. C’est un ensemble de clauses contractuelles, qui ne lie les parties que si elles l’ont intégrée à leur contrat. Sans cette mention, c’est le Code des obligations seul qui règle la relation, avec des délais et des mécanismes différents. Celui qui invoque la norme doit prouver qu’elle a bien été convenue.
Le détail a son importance depuis 2026. Le rectificatif qui adapte la norme au nouveau droit, la SIA 118-C1, ne s’applique lui aussi que s’il est expressément convenu. Un contrat qui cite « la SIA 118 » sans autre précision laisse donc une zone grise sur le point le plus sensible, le délai pour signaler un défaut caché.
Qui répond de quoi dans un contrat d’entreprise générale
Avec une entreprise générale, le maître d’ouvrage signe un seul contrat pour tout l’ouvrage. La SIA publie d’ailleurs un contrat-type pour ce cas, le SIA 1024, dont une édition 2026 existe. L’entreprise générale engage ensuite des sous-traitants, mais elle reste seule responsable envers le client de l’ensemble des travaux, y compris de ceux qu’elle n’a pas exécutés elle-même.
C’est la différence avec un chantier confié à des entreprises séparées, où le maître d’ouvrage doit identifier lui-même quel corps de métier est en cause pour chaque défaut. Les rôles de l’entreprise générale, de l’AMO et de l’architecte se répartissent différemment selon le montage choisi. Choisir une entreprise tous corps d’état à Genève revient à n’avoir qu’un seul interlocuteur le jour où quelque chose ne va pas.
La réception de l’ouvrage selon la SIA 118
Tout part de la réception. C’est à cette date que commencent à courir le délai de garantie et la prescription, et c’est là que se joue le sort des défauts déjà visibles.
La vérification commune et le procès-verbal de réception
Quand les travaux sont terminés, l’entrepreneur envoie un avis d’achèvement. La vérification commune de l’ouvrage a lieu dans le mois qui suit, en présence des deux parties. Son résultat est consigné dans un procès-verbal que chacun signe.
Si l’ouvrage ne présente aucun défaut, ou seulement des défauts mineurs, il est reçu à la fin de la vérification. Si les défauts sont importants, la réception est différée jusqu’à leur élimination. Et si la vérification n’a pas lieu dans le mois, par exemple parce que personne ne l’a demandée, l’ouvrage est réputé reçu. Beaucoup de maîtres d’ouvrage découvrent cette réception tacite trop tard.
Les réserves à faire noter lors de la réception
Un défaut connu au moment de la vérification et absent du procès-verbal est présumé accepté. La présomption peut être renversée, mais il faudra le prouver. La règle pratique est simple. Tout ce qui cloche le jour de la vérification doit figurer au procès-verbal, même un détail, même une chose que l’entreprise promet de corriger la semaine suivante.
Sur un gros projet, on conseille de venir à la vérification commune avec une assistance à maîtrise d’ouvrage. Un œil habitué repère en une visite ce qu’un propriétaire ne verra qu’au premier hiver.
Les délais de la SIA 118 pour signaler un défaut de construction
La SIA 118 est plus favorable au maître d’ouvrage que le Code des obligations sur un point précis, le moment où il peut se plaindre. En contrepartie, elle donne à l’entreprise la priorité pour réparer. Le maître d’ouvrage doit d’abord lui laisser un délai convenable pour éliminer le défaut, avant de pouvoir exiger autre chose.
Le délai de garantie de deux ans
Pendant les deux ans qui suivent la réception, le maître d’ouvrage peut signaler un défaut à tout moment. Il n’est pas tenu par le délai de soixante jours que fixe désormais la loi. Une infiltration repérée en mars peut être annoncée en juin, tant que les deux ans ne sont pas écoulés.
C’est le principal avantage de la norme pour le client, et une bonne raison de vérifier qu’elle figure bien au contrat.
Les défauts cachés et la prescription
Un défaut qui se révèle après les deux ans est un défaut caché. Le texte d’origine exigeait de le signaler « aussitôt ». Le rectificatif de 2026 remplace ce mot par un délai clair, soixante jours dès la découverte.
Au-delà, le droit de faire valoir un défaut se prescrit par cinq ans à compter de la réception. Ce délai passe à dix ans pour un défaut que l’entrepreneur a intentionnellement dissimulé. En droit suisse, la responsabilité pour les défauts d’un bâtiment court donc en principe cinq ans, et non dix comme on l’entend souvent par analogie avec la garantie décennale française.
Ce que la révision du Code des obligations change pour les défauts de construction
Le Parlement a adopté le 20 décembre 2024 une révision du droit des défauts de construction, entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Elle vise les contrats conclus depuis cette date et change trois choses pour le maître d’ouvrage.
- Le délai pour aviser d’un défaut est désormais de soixante jours, dès la livraison ou dès la découverte pour un défaut caché. Un contrat qui prévoit un délai plus court est nul sur ce point.
- Le droit d’exiger la réparation d’un défaut ne peut plus être restreint ni exclu à l’avance lorsqu’il concerne une construction.
- La prescription de cinq ans reste en place, mais aucun contrat ne peut plus la raccourcir au détriment du maître d’ouvrage.
La SIA 118 reste compatible avec ce nouveau droit, parce que ses deux ans de dénonciation libre vont plus loin que les soixante jours de la loi. Le rectificatif SIA 118-C1 aligne le seul point qui posait problème, les défauts cachés.
Les garanties financières d’un contrat d’entreprise générale
Les délais protègent le droit de réclamer. Les sûretés protègent la capacité d’obtenir réparation si l’entreprise ne s’exécute pas, ou si elle disparaît entre-temps.
Retenue de garantie ou garantie bancaire
Pendant le chantier, la SIA 118 prévoit une retenue sur les acomptes versés à l’entreprise. Après la réception, la garantie pour les défauts prend en général la forme d’un cautionnement solidaire d’une banque ou d’une assurance, qui couvre la période de garantie de deux ans. Si un défaut n’est pas corrigé, le maître d’ouvrage peut se tourner vers la caution.
Le montant et la durée de cette sûreté se négocient. Ils doivent figurer noir sur blanc dans le contrat, avec le nom de l’établissement qui se porte garant. Les garanties d’une entreprise générale à Genève se règlent au moment du devis. À la réception, il est trop tard pour les négocier.
L’hypothèque légale des sous-traitants, un risque souvent ignoré
Le Code civil donne aux artisans et entrepreneurs qui ont travaillé sur un immeuble le droit d’inscrire une hypothèque légale sur ce bien. Ce droit appartient aussi aux sous-traitants, qui n’ont pourtant aucun contrat avec le maître d’ouvrage. L’inscription doit intervenir au plus tard quatre mois après l’achèvement de leurs travaux.
Le scénario redouté est connu. Le maître d’ouvrage a réglé l’entreprise générale jusqu’au dernier franc, l’entreprise générale n’a pas payé un sous-traitant, et celui-ci fait inscrire une hypothèque sur l’immeuble. Le propriétaire peut alors devoir payer deux fois la même prestation. Depuis 2026, il peut éviter l’inscription définitive en fournissant des sûretés suffisantes, intérêts moratoires sur dix ans compris. La meilleure parade reste de prévoir au contrat des paiements liés à la preuve que les sous-traitants ont été réglés.
Les points à vérifier avant de signer un contrat d’entreprise générale
Un contrat bien rédigé tient en quelques clauses que tout maître d’ouvrage peut contrôler lui-même. Avant de signer, vérifiez les points suivants :
- la SIA 118 est déclarée applicable, avec son rectificatif SIA 118-C1:2026 ;
- le prix est défini, forfaitaire ou global, et les modifications passent par un avenant écrit ;
- la date de réception et la tenue d’un procès-verbal de vérification commune sont prévues ;
- la sûreté après réception est chiffrée, avec sa durée et l’établissement garant ;
- les paiements sont liés à la preuve que les sous-traitants ont été réglés ;
- aucune clause ne réduit le délai d’avis des défauts ni la prescription de cinq ans.
Aucun chantier n’est exempt de défauts. Un contrat qui coche ces cases décide qui les corrige, dans quel délai et à quels frais. C’est aussi le moment de caler le calendrier, en lien avec la planification et démarches administratives du projet, pour que la date de réception ne tombe pas au hasard.
Choisir une entreprise générale à Genève, c’est acheter un résultat et un seul responsable. La norme SIA 118 fixe les règles du jeu pour les années qui suivent la livraison. Mieux vaut les avoir lues avant de signer qu’après la première fissure.
